ARREMATEI UM IMÓVEL EM LEILÃO, O QUE FAÇO AGORA?

ARREMATEI UM IMÓVEL EM LEILÃO, O QUE FAÇO AGORA? – Direito Imobiliário

ARREMATEI UM IMÓVEL EM LEILÃO, O QUE FAÇO AGORA?

ARREMATEI UM IMÓVEL EM LEILÃO, O QUE FAÇO AGORA? – Conheça as Soluções

Se você está se fazendo essa pergunta, possivelmente você já tenha pulado uma ou
mais etapas para uma boa arrematação em leilão.
Mas calma, não há motivo para pânico!
Vejamos alguns aspectos interessantes de um Leilão de Imóveis, antes de respondermos efetivamente
o que fazer após a arrematação.
Uma boa arrematação em leilão, começa com a leitura e entendimento do Edital. Nele estão contidas (ou pelo menos DEVERIAM) todas as informações necessárias para você tomar a decisão de avançar com a arrematação do bem.

Pelo Edital é possível identificar a modalidade do leilão, o motivo pelo qual o imóvel está sendo leiloado, eventuais débitos em aberto, quais as responsabilidades de quem leiloa e do arrematante, etc.
Todavia, a não informação, ou seja, a ausência de algumas informações obrigatórias, ou essenciais, também podem mudar o bom resultado da sua arrematação.
Somente um profissional experiente poderá identificar se as informações prestadas, e principalmente as “não prestadas” pelo Leiloeiro, quando da publicação do Edital, são suficientes para garantir a segurança necessária ao interessado em arrematar um imóvel.

ARREMATEI UM IMÓVEL EM LEILÃO, O QUE FAÇO AGORA? – Modalidades dos leilões e suas caracteristicas

Há várias modalidades de leilão, ou de se vender um imóvel por meio de um leiloeiro, que basicamente são o Leilão Privado, Concorrência Pública, Venda Direta (esses dois últimos muito utilizados pela Caixa Econômica Federal), Leilão Judicial e Leilão Extrajudicial, sendo que a maioria deles poderá ser realizado de forma presencial, on-line, ou de forma mista, ou seja, tanto presencial quanto on-line, com exceção das modalidades Concorrência Pública e Venda Direta, que são formatos realizados diretamente com quem está dispondo dos bens.
Vejamos brevemente um a um:

1) Direito Imobiliário – LEILÃO PRIVADO:
O Leilão Privado, na prática, é uma compra e venda comum, só que realizada por um Leiloeiro. A ideia principal é gerar a sensação de que o imóvel está sendo vendido por um valor inferior ao de mercado, criando uma disputa entre os interessados para que o valor suba na medida em que a disputa se acirra.
Os cuidados que devem ser tomados nessa modalidade são os mesmos de uma compra e venda comum, com a conferência de toda a documentação do vendedor e do imóvel, o que nem sempre é realizado pelos Leiloeiros;

2) Direito Imobiliário – CONCORRÊNCIA PÚBLICA:
A concorrência pública é uma forma de licitação, na qual feita uma “oferta às escuras”.
A Caixa Econômica Federal costuma usar bastante esse sistema. Funciona assim: durante um período de tempo (um mês, por exemplo, ou conforme o edital estabelecer), o interessado deve entregar em qualquer agência da Caixa um formulário padrão indicando por qual valor deseja arrematar o imóvel, devendo ainda depositar a favor da Caixa um valor percentual (normalmente 5%) a título de caução.

Em dia e hora determinados, as propostas serão abertas, saindo vitorioso aquele que maior oferta fizer.
Assim como você pode ter oferecido um valor baixo e não ganhado o leilão, você pode ter oferecido um valor alto e ninguém ter ofertado nada – é uma aposta no escuro.
Nesta modalidade, entendemos que a proposta deve ser aquela que melhor atender aos SEUS interesses, após todas as análises de viabilidade e lucratividade do negócio.
Caso você não seja o vencedor, poderá solicitar a devolução do valor depositado a título de caução.

3) Direito Imobiliário – VENDA DIRETA:
A Venda Direta é mais uma forma de venda imóveis, normalmente utilizada pela Caixa Econômica Federal.
O sistema é parecido com o da Concorrência, mas sem um prazo específico para terminar, ou seja, o interessado encaminha uma proposta para a Caixa, recolhe o valor da caução, e então normalmente a Caixa aguarda cerca de uma semana para verificar se alguma outra proposta é recebida.
Não recebendo uma segunda proposta, ou sendo esta menor que a primeira, leva quem ofereceu a maior, tendo o direito de levantamento da caução quem saiu vencido.

4) Direito Imobiliário – LEILÃO JUDICIAL:
Os imóveis em Leilão Judicial são aqueles que estão sendo levados a leilão por uma dívida cobrada em Juízo, ou seja, existe um Credor de um lado, um Devedor de outro, esgotaram-se as possibilidades de uma composição amigável, e então o Credor cobra judicialmente o seu crédito.
Essas dívidas podem ser executadas por meio da Justiça Federal, Justiça Estadual ou pela Justiça Federal trabalhista, sendo que cada uma adota seu próprio procedimento para a realização dos leilões.
Nesta modalidade, a rentabilidade costuma ser interessante, mas por outro lado, existem as dificuldades inerentes a um processo judicial, que deve ser acompanhado também pelo arrematante até o final do processo.

5) Direito Imobiliário – LEILÃO EXTRAJUDICIAL:
Por fim, temos o Leilão Extrajudicial, que é basicamente realizado por Instituições Financeiras, na cobrança de financiamentos imobiliários não pagos, com base no Decreto Lei 70/66 (hipotecas) ou na Lei 9.514/97 (alienação fiduciária).
Os Leilões Extrajudiciais são bem mais simples do que os Leilões Judiciais, tanto em termos procedimentais como para verificação de eventuais problemas, mas ainda assim demandam atenção e acompanhamento.
Normalmente a lucratividade em um Leilão Extrajudicial é boa, mas não tão boa quanto um Leilão Judicial, mas por outro lado tem outras vantagens, como a documentação regularizada em 60 dias, em média.

Para todas estas modalidades, ainda podem existir detalhes, pormenores, que demandam atenção e cuidado na tomada da decisão.

Como se vê, cada modalidade tem suas vantagens e desvantagens, cabendo ao Investidor analisar qual caso se enquadra melhor ao seu perfil.
Superadas as fases anteriores, verificado se o valor inicial do leilão realmente é interessante, então chegamos ao Leilão propriamente dito. O momento é empolgante, gera uma ansiedade pela “vitória”, e nesse momento temos que ter muito claro o nosso objetivo, manter a calma e respeitar o limite imposto a si mesmo.
Trata-se de um investimento, portanto, respeite o seu limite, e saiba a hora de sair do jogo!
Se você também investe em ações, já deve estar bem acostumado com esse chavão, “saiba sair do jogo”, pois saber sair é tão importante quanto saber entrar, e para os leilões não é diferente. A empolgação pode estragar tudo.

ARREMATEI UM IMÓVEL EM LEILÃO, O QUE FAÇO AGORA?
FINALMENTE VOCÊ ARREMATOU O IMÓVEL, PARABÉNS! Mas e agora?

Chegamos então à pergunta inicial, que tentaremos, senão dar todas as respostas, pois as possibilidades podem variar caso a caso, mas prestar algumas informações úteis de como proceder daqui em diante.
Com exceção do Leilão Judicial, para todos os demais descritos acima, arrematado o imóvel, o próprio Leiloeiro intermediará a entrega da documentação de transferência de domínio (escritura, ou carta de arrematação) para registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Normalmente isso ocorre em até 60 dias da arrematação e pagamento integral do valor.

Já para o Leilão Judicial, a Carta de Arrematação é expedida pelo Juiz do processo onde se deu o leilão, e para isso já é necessária a atuação direta de um Advogado.
Registrada a arrematação na matrícula do imóvel, você já é proprietário, mas não tem a posse.
Ressalvados alguns casos de Venda Direta ou de Concorrência, onde o vendedor do imóvel já possuía a posse do imóvel e lhe entregará as chaves, a regra geral é a de que o imóvel ainda se encontra ocupado pelos antigos proprietários.
Para todas as modalidades acima descritas, sempre deverá constar do Edital se o imóvel está ou não ocupado, portanto, esse fato não deverá ser surpresa para o arrematante desde o início.

A ocupação do imóvel acaba sendo um dos fatores que tornam os leilões um negócio interessante, pois afasta os “curiosos”, ficando para disputa somente quem minimamente esteja estudando o assunto.
Pois bem, da mesma forma que a ocupação é praticamente uma regra, a não desocupação também o é. Normalmente os antigos proprietários, aqueles que perderam o imóvel, seja lá por qual motivo, relutam muito em abandonar os imóveis, saindo tão somente com a chegada de um Oficial de Justiça para o cumprimento de uma liminar.
Portanto, seja para qualquer modalidade de leilão, mesmo para os extrajudiciais, a via judicial acaba sendo inevitável para a desocupação dos imóveis arrematados.

As medidas judiciais para retomada de imóveis arrematados não costumam demorar muito tempo e costumam ser eficazes.
Em resumo, arrematar um imóvel em leilão pode ser um negócio extremamente lucrativo, e pode ser considerado como uma alternativa, ou mais uma possibilidade em sua carteira de investimentos, e para que obtenha melhores resultados, consulte sempre o seu Advogado especialista no assunto, ou na falta deste, entre em contato conosco.
Bons negócios!

Direito Imobiliário – ARREMATEI UM IMÓVEL EM LEILÃO, O QUE FAÇO AGORA?

Luis Gustavo Ocon de Oliveira –
Sócio responsável pelo Departamento de Direito Imobiliário do escritório Oliveira e Zago Advogados

2 Comentários

  • Yara diogo says:

    Um imovel que está pra venda direta (judicial) e não está ocupado mas possui moveis do antigo morador dentro dele… o que fazer depois de estar com a carta de arrematação registrada?… devo levar um chaveiro pra abrir o imóvel e depois..mo que fazer com on moveis ?

  • IVANILDO Lemos says:

    Moro alugado em um imóvel que poderá estar em leilão da CEF. Posso tentar arrematar, Já que moro no mesmo ?

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